孙付，青岛仲裁委员会仲裁员，北京植德（青岛）律师事务所一级合伙人，同时为枣庄、北海等多地仲裁机构仲裁员。曾于2020年获得山东省优秀仲裁员称号。[分页]

　　孙付仲裁员自2017年受聘为青岛仲裁委员会仲裁员以来，不忘初心，坚持依法裁决、公平正义的原则，严谨办案，认真释法，积极履行仲裁员职责，依法公正办理案件。2022年度在青岛仲裁委员会共办结案件20余件，切实维护各方当事人利益，积极化解矛盾纠纷。编写的多个仲裁案例入选司法部司法行政案例库（精品仲裁案例）。

　　2005年5月21日，被申请人A公司作为发包方与作为总包方的被申请人B公司（以下如无特指，被申请人A公司、B公司统称为被申请人）签订《建设工程施工合同》，约定由被申请人B公司总承包施工被申请人A公司投资建设的某小区工程，并对工程承包范围、合同工期、质量标准、合同价款、竣工验收与结算等内容作出约定。

　　施工过程中，因被申请人A公司欠付被申请人B公司工程款，经双方协商一致，同意由被申请人A公司以某小区部分房屋折抵欠付被申请人B公司的工程价款人民币397万元。双方办理了抵款手续，同时被申请人A公司将抵款房屋交付给了被申请人B公司占有使用。为此，被申请人A公司出具了证明一份。

　　2007年11月26日，被申请人B公司指定案外人Y与被申请人A公司就以房抵顶工程款事宜签订了《商品房买卖合同》，被申请人A公司分别于2007年11月26日和11月28日给案外人Y出具了购房收款收据，房款总金额为347万元。该《商品房买卖合同》第二条载明，该商品房为预售商品房，批准机关为Z市X区房产管理局，商品房预售许可证号为ZA房注字第102号。被申请人A公司于庭审中确认签订合同时已经取得商品房预售许可证。同时，各方当事人确认案外人Y与被申请人A公司签订的《商品房买卖合同》未在房产登记部门进行登记备案。

　　2022年8月2日，申请人、被申请人与案外人Y签订四方协议，约定如下主要内容：经四方协商一致，除重新确认以房抵顶工程款的事实外，各方同意解除被申请人A公司与案外人Y于2007年11月26日签订的《商品房买卖合同》。被申请人A公司同意被申请人B公司将原《商品房买卖合同》中指定的买受人由案外人Y变更为申请人，并同意与申请人重新就涉案抵顶房屋买卖事宜签订《商品房买卖合同》。[分页]

　　四方协议签订后，申请人作为房屋买受人与被申请人A公司签订《商品房买卖合同》，被申请人A公司向申请人出具了购房款收款收据，房屋价款为347万元，且该《商品房买卖合同》内容与已经解除的原《商品房买卖合同》内容基本一致。因涉案房屋至今未办理房屋过户手续，申请人向本会申请仲裁，主张其与被申请人A公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并要求被申请人A公司协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续。

　　庭审中，申请人与被申请人均确认，被申请人A公司以包括涉案抵顶房屋在内的房产分别与案外人W签订《商品房买卖合同》的方式向案外人W借款500万元，并在借款合同中约定了回购条款，且被申请人A公司均未将房屋交付给案外人W。2007年6月8日，案外人W支付500万元，被申请人A公司向案外人W出具购房款收据一张。涉案抵顶房屋分别在签订合同当日同时办理了合同备案手续，已由案外人W作为预告登记权利人进行了预售商品房买卖预告登记。但根据各方当事人庭审中的陈述及提交的相关证据，仲裁庭查明，因被申请人A公司无力偿还案外人W借款，案外人W以房屋买卖合同有效为由向人民法院起诉，主张被申请人A公司交付用以抵顶涉案工程款的房屋，并为其办理房屋产权证书，但其诉请被法院判决驳回。此外，Z市X区不动产登记中心发布的《关于个人办理不动产权证事宜的公告》中亦载明：为解决因历史遗留问题导致的不动产（房屋）“登记难”，现就不动产（房屋）登记相关事宜进行公告，对包含涉案房屋所在小区等的城镇居民住房产权历史遗留问题项目已完成房屋首次登记。请购房人（安置居民）尽快与项目建设单位或代办单位沟通，按相关规定准备材料，到Z市X区不动产登记中心办理不动产权证书。同时，被申请人A公司在庭审中亦认可已完成房屋首次登记，具备办理不动产权证书登记过户条件，可以办理不动产权证书，且已有部分购房者办理了不动产权证书。

　　合同的效力是合同对当事人所具有的法律拘束力，是基于对国家利益、社会公共利益的保护而对当事人的合意进行法律上的评价。合同的效力问题，关涉合同的价值判断，对合同的效力和性质认定不必基于当事人的请求，仲裁机构可依职权进行审查。

　　在建设工程施工合同中，发包人是支付工程款的义务方，施工单位施工后有权利获取相应工程款，但在实践中，并非所[分页]有发包人都有能力全额全款支付工程款，发包人以其所有的房屋作价来抵顶其所欠付的工程款亦是常见现象。如双方达成以商品房抵偿工程欠款的协议，并清楚明确约定了债权的数额、用以抵债的房屋的位置、面积及价格等。对于诸如上述以房抵工程款的行为，司法实务中持认可态度。一般认为这是当事人因建设工程施工合同对欠付工程款进行结算的约定，是发包人与承包人对实际产生债权债务的清理，是工程款支付的一种方式。

　　就本案而言，被申请人A公司与被申请人B公司之间形成建设工程施工合同关系，被申请人B公司施工了涉案项目工程，被申请人A公司应当支付相应的工程款，在被申请人A公司欠付被申请人B公司工程款的情形下，双方之间形成债权债务关系。经双方协商一致，被申请人A公司以其包括涉案房屋在内的部分房屋作价来抵部分工程款，从而消灭其对被申请人B公司的相应债务，被申请人B公司也予以接受该以房抵工程款行为。因此，以房抵工程款是被申请人A公司与被申请人B公司对于如何清偿工程款债务作出的具体安排，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应尊重双方的意思自治，合法有效。

　　在司法实践中，施工单位一般在取得抵顶房屋后，为尽快回笼资金，都会处置房屋，经与开发商协商，指定第三人与开发商签订商品房买卖合同，由开发商为第三人办理相关手续。本案中，被申请人A公司已将用于抵顶工程款的涉案房屋交付给被申请人B公司占有使用，被申请人B公司对涉案房屋享有所有权。被申请人B公司指定案外人Y与被申请人A公司签订《商品房买卖合同》，被申请人A公司并开具了相应的收款收据。因签订上述商品房买卖合同时被申请人A公司已经取得商品房预售许可证，故案外人Y与被申请人A公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。鉴于案外人Y与被申请人A公司签订的《商品房买卖合同》并未在房产交易部门办理登记备案手续且已经解除，现被申请人B公司变更指定购房人，由案外人Y变更为申请人，不损害国家和第三人利益，并且签订了四方协议，各方主体均无异议，对此仲裁庭亦不持异议。

　　依据四方协议，原指定购房人（案外人Y）与被申请人A公司解除之前签订的《商品房买卖合同》，由申请人与被申请人A公司重新签订《商品房买卖合同》，该四方协议应认定为是当事人真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。而申请人与被申请人A公司依据四方协议重新签订的《商品房买卖合同》实质上仍是为履行被申请人A公司与被申请人B公司之间达成的以房抵工程款协议，从各方的意思表示以及合同内容角度分析，其目的无非是将涉案房屋的指定购买主体由案外人Y变更为申请人。在被申请人B公司以及各方同意的情况下，不为法律所禁止，内容亦不违反法律规定，应为合法有效合同。

　　综上，仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》系签约双方当事人真实意思表示，其内容和形式不违[分页]反法律禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。协议中解决争议的仲裁条款约定明确，故本会对涉案合同纠纷具有管辖权，有权处理涉案合同项下的纠纷。

　　仲裁庭认为，虽然涉案房产所在工程项目未进行综合竣工验收，不符合法律规定的办理过户登记要件，但鉴于早已交付使用多年，属于历史遗留问题。依据Z市X区不动产登记中心发布的《关于个人办理不动产权证事宜的公告》，目前某小区已经办理了初始登记，已经具备了条件，被申请人A公司亦予以认可。问题的关键在于，涉案房产上是否还有其他权利负担，能够影响或者阻碍办理产权过户登记事宜。经查，除了在涉案房产上有案外人W办理的预告登记外，并无其他权利负担影响到涉案房产的过户登记办理。因此，仲裁庭着重分析案外人W办理的预告登记是否会影响到涉案房产的过户登记办理事宜。

　　仲裁庭认为，虽然在涉案房屋上，被申请人A公司因民间借贷而为案外人W办理了预告登记，但生效的法律文书已经认定案外人W与被申请人A公司之间签订的商品房买卖合同因缺乏真实房屋买卖的意思表示而无效，进而在涉案房屋上办理的预告登记并不发生法律效力。另外，根据同案同判的司法处理原则和类案检索的要求，以及《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》[法（2021）289号文]的司法精神，统一裁判尺度同样适用于仲裁案件，对于仲裁案件同样具有参考意义。参照人民法院作出的相关民事判决书，案外人W与被申请人A公司在包括涉案房屋在内的三套商品房中办理的预告登记均无法律效力。据此，仲裁庭认为，被申请人A公司因民间借贷而在涉案房屋上为案外人W办理的预告登记并不影响被申请人A公司为本案申请人办理登记过户手续。此外，涉案房屋上也无其他抵押等权利负担，亦无其他司法查封等情形。故在被申请人B公司同意的情况下，申请人要求被申请人A公司办理登记过户手续符合法律规定和合同约定，应予支持。

　　同时，仲裁庭注意到，鉴于案外人Y与被申请人A公司已解除之前签订的《商品房买卖合同》，由申请人与被申请人A公司重新签订了《商品房买卖合同》，并非是案外人Y直接将涉案房屋转售给申请人，案外人Y与申请人之间亦非是二手房买卖合同关系。因此，本案亦不存在涉嫌避税问题。

　　综上，申请人请求确认其与被申请人A公司签订的商品房合同有效，被申请人A公司应协助为其办理房产过户登记手续，符合合同约定，亦不违反法律规定，应予支持。

　　以房抵工程款背景下的商品房买卖合同纠纷案件是仲裁案件中很是复杂的类型之一，表现为法律关系复杂，专业性强，双方矛盾突出。因此，审理此类案件需要仲裁员具有较强的专业技能和良好的庭审把握能力。[分页]

　　首先，以房抵工程款背景下签订的《商品房买卖合同》的法律效力问题非常关键。合同的效力是合同对当事人所具有的法律拘束力，是基于对国家利益、社会公共利益的保护而对当事人的合意进行法律上的评价。合同效力，关涉合同的价值判断，即使当事人未对合同的效力和性质认定产生争议或者提出请求，仲裁机构也可以依职权主动进行审查，这是避免损害他人利益、社会公共利益等情况出现的需要。通常情况下，一般认为以房抵工程款是发包人与承包人因建设工程施工合同对欠付工程款进行结算的约定，是发包人与承包人对实际产生债权债务的清理，是工程款支付的一种方式。但也不排除利用这种法律关系签订商品房买卖合同，进行诸如避税等其他损害他人合法权益、社会公共利益的行为，因此对于有关合同效力的主动审查便显得尤为重要。

　　其次，《商品房买卖合同》是否具备履行条件是审理该类型案件的重要问题。通常情况下，房屋买受人会提出要求出售人为其办理过户登记手续的仲裁请求，此时仲裁庭需要审查认定就涉案房屋能否顺利进行过户登记，主要审查要点为是否存在权利负担，即预告登记、抵押登记、查封等情况。本案中，仲裁庭根据同案同判的司法处理原则和类案检索的要求，以及《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》的司法精神，参照类似案件法院生效司法判决的判决结果，裁决认定在涉案房屋之上的预告登记无效，进而认定涉案房屋具备过户登记条件，支持了申请人的主张。

　　本案对于以房抵工程款情形下的商品房买卖合同纠纷案件审理的指导意义在于：第一，因建筑市场存在的不规范现象，实践中存在大量承包人违法分包、层层转包等情形，造成建设工程施工合同领域存在涉及保护实际施工人、建筑工人等多主体利益的情况，因此对于以房抵工程款背景下的《商品房买卖合同》效力的认定是案件审理的前提，在当事人未就合同效力进行主张抗辩的情况下，应主动审查合同效力。第二，《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》规定的“同案同判”司法精神同样适用于仲裁案件，对于仲裁案件的裁决具有重要的参考意义。“同案”是指在案件的主要事实上最相类似、最相接近，而“同判”是指在案件性质的认定和裁决结果上的最相接近。顾名思义“同案同判”指的是法律意义上类似的案件在法律适用上需要有统一的裁判尺度。该种同案同判的司法处理原则，旨在统一全国法院系统的法律适用标准，实现司法公正，提高司法公信力，其所体现的统一裁判尺度、保证法律公正适用的司法精神同样适用于仲裁案件，即“同案”不仅应“同判”，亦可“同裁”。

　　孙付，青岛仲裁委员会仲裁员，北京植德（青岛）律师事务所一级合伙人，同时为枣庄、北海等多地仲裁机构仲裁员。维基体育官方入口曾于2020年获得山东省优秀仲裁员称号。[分页]

　　孙付仲裁员自2017年受聘为青岛仲裁委员会仲裁员以来，不忘初心，坚持依法裁决、公平正义的原则，严谨办案，认真释法，积极履行仲裁员职责，依法公正办理案件。2022年度在青岛仲裁委员会共办结案件20余件，切实维护各方当事人利益，积极化解矛盾纠纷。编写的多个仲裁案例入选司法部司法行政案例库（精品仲裁案例）。

　　2005年5月21日，被申请人A公司作为发包方与作为总包方的被申请人B公司（以下如无特指，被申请人A公司、B公司统称为被申请人）签订《建设工程施工合同》，约定由被申请人B公司总承包施工被申请人A公司投资建设的某小区工程，并对工程承包范围、合同工期、质量标准、合同价款、竣工验收与结算等内容作出约定。

　　施工过程中，因被申请人A公司欠付被申请人B公司工程款，经双方协商一致，同意由被申请人A公司以某小区部分房屋折抵欠付被申请人B公司的工程价款人民币397万元。双方办理了抵款手续，同时被申请人A公司将抵款房屋交付给了被申请人B公司占有使用。为此，被申请人A公司出具了证明一份。

　　2007年11月26日，被申请人B公司指定案外人Y与被申请人A公司就以房抵顶工程款事宜签订了《商品房买卖合同》，被申请人A公司分别于2007年11月26日和11月28日给案外人Y出具了购房收款收据，维基体育官方入口房款总金额为347万元。该《商品房买卖合同》第二条载明，该商品房为预售商品房，批准机关为Z市X区房产管理局，商品房预售许可证号为ZA房注字第102号。被申请人A公司于庭审中确认签订合同时已经取得商品房预售许可证。同时，各方当事人确认案外人Y与被申请人A公司签订的《商品房买卖合同》未在房产登记部门进行登记备案。

　　2022年8月2日，申请人、被申请人与案外人Y签订四方协议，约定如下主要内容：经四方协商一致，除重新确认以房抵顶工程款的事实外，各方同意解除被申请人A公司与案外人Y于2007年11月26日签订的《商品房买卖合同》。被申请人A公司同意被申请人B公司将原《商品房买卖合同》中指定的买受人由案外人Y变更为申请人，并同意与申请人重新就涉案抵顶房屋买卖事宜签订《商品房买卖合同》。[分页]

　　四方协议签订后，申请人作为房屋买受人与被申请人A公司签订《商品房买卖合同》，被申请人A公司向申请人出具了购房款收款收据，房屋价款为347万元，且该《商品房买卖合同》内容与已经解除的原《商品房买卖合同》内容基本一致。因涉案房屋至今未办理房屋过户手续，申请人向本会申请仲裁，主张其与被申请人A公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并要求被申请人A公司协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续。

　　庭审中，申请人与被申请人均确认，被申请人A公司以包括涉案抵顶房屋在内的房产分别与案外人W签订《商品房买卖合同》的方式向案外人W借款500万元，并在借款合同中约定了回购条款，且被申请人A公司均未将房屋交付给案外人W。2007年6月8日，案外人W支付500万元，被申请人A公司向案外人W出具购房款收据一张。涉案抵顶房屋分别在签订合同当日同时办理了合同备案手续，已由案外人W作为预告登记权利人进行了预售商品房买卖预告登记。但根据各方当事人庭审中的陈述及提交的相关证据，仲裁庭查明，因被申请人A公司无力偿还案外人W借款，案外人W以房屋买卖合同有效为由向人民法院起诉，主张被申请人A公司交付用以抵顶涉案工程款的房屋，并为其办理房屋产权证书，但其诉请被法院判决驳回。此外，Z市X区不动产登记中心发布的《关于个人办理不动产权证事宜的公告》中亦载明：为解决因历史遗留问题导致的不动产（房屋）“登记难”，现就不动产（房屋）登记相关事宜进行公告，对包含涉案房屋所在小区等的城镇居民住房产权历史遗留问题项目已完成房屋首次登记。请购房人（安置居民）尽快与项目建设单位或代办单位沟通，按相关规定准备材料，到Z市X区不动产登记中心办理不动产权证书。同时，被申请人A公司在庭审中亦认可已完成房屋首次登记，具备办理不动产权证书登记过户条件，可以办理不动产权证书，且已有部分购房者办理了不动产权证书。

　　合同的效力是合同对当事人所具有的法律拘束力，是基于对国家利益、社会公共利益的保护而对当事人的合意进行法律上的评价。合同的效力问题，关涉合同的价值判断，对合同的效力和性质认定不必基于当事人的请求，仲裁机构可依职权进行审查。

　　在建设工程施工合同中，发包人是支付工程款的义务方，施工单位施工后有权利获取相应工程款，但在实践中，并非所[分页]有发包人都有能力全额全款支付工程款，发包人以其所有的房屋作价来抵顶其所欠付的工程款亦是常见现象。如双方达成以商品房抵偿工程欠款的协议，并清楚明确约定了债权的数额、用以抵债的房屋的位置、面积及价格等。对于诸如上述以房抵工程款的行为，司法实务中持认可态度。一般认为这是当事人因建设工程施工合同对欠付工程款进行结算的约定，是发包人与承包人对实际产生债权债务的清理，是工程款支付的一种方式。

　　就本案而言，被申请人A公司与被申请人B公司之间形成建设工程施工合同关系，被申请人B公司施工了涉案项目工程，被申请人A公司应当支付相应的工程款，在被申请人A公司欠付被申请人B公司工程款的情形下，双方之间形成债权债务关系。经双方协商一致，被申请人A公司以其包括涉案房屋在内的部分房屋作价来抵部分工程款，从而消灭其对被申请人B公司的相应债务，被申请人B公司也予以接受该以房抵工程款行为。因此，以房抵工程款是被申请人A公司与被申请人B公司对于如何清偿工程款债务作出的具体安排，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应尊重双方的意思自治，合法有效。

　　在司法实践中，施工单位一般在取得抵顶房屋后，为尽快回笼资金，都会处置房屋，经与开发商协商，指定第三人与开发商签订商品房买卖合同，由开发商为第三人办理相关手续。本案中，被申请人A公司已将用于抵顶工程款的涉案房屋交付给被申请人B公司占有使用，被申请人B公司对涉案房屋享有所有权。被申请人B公司指定案外人Y与被申请人A公司签订《商品房买卖合同》，被申请人A公司并开具了相应的收款收据。因签订上述商品房买卖合同时被申请人A公司已经取得商品房预售许可证，故案外人Y与被申请人A公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。鉴于案外人Y与被申请人A公司签订的《商品房买卖合同》并未在房产交易部门办理登记备案手续且已经解除，现被申请人B公司变更指定购房人，由案外人Y变更为申请人，不损害国家和第三人利益，并且签订了四方协议，各方主体均无异议，对此仲裁庭亦不持异议。

　　依据四方协议，原指定购房人（案外人Y）与被申请人A公司解除之前签订的《商品房买卖合同》，由申请人与被申请人A公司重新签订《商品房买卖合同》，该四方协议应认定为是当事人真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。而申请人与被申请人A公司依据四方协议重新签订的《商品房买卖合同》实质上仍是为履行被申请人A公司与被申请人B公司之间达成的以房抵工程款协议，从各方的意思表示以及合同内容角度分析，其目的无非是将涉案房屋的指定购买主体由案外人Y变更为申请人。在被申请人B公司以及各方同意的情况下，不为法律所禁止，内容亦不违反法律规定，应为合法有效合同。

　　综上，仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》系签约双方当事人真实意思表示，其内容和形式不违[分页]反法律禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。协议中解决争议的仲裁条款约定明确，故本会对涉案合同纠纷具有管辖权，有权处理涉案合同项下的纠纷。

　　仲裁庭认为，虽然涉案房产所在工程项目未进行综合竣工验收，不符合法律规定的办理过户登记要件，但鉴于早已交付使用多年，属于历史遗留问题。依据Z市X区不动产登记中心发布的《关于个人办理不动产权证事宜的公告》，目前某小区已经办理了初始登记，已经具备了条件，被申请人A公司亦予以认可。问题的关键在于，涉案房产上是否还有其他权利负担，能够影响或者阻碍办理产权过户登记事宜。经查，除了在涉案房产上有案外人W办理的预告登记外，并无其他权利负担影响到涉案房产的过户登记办理。因此，仲裁庭着重分析案外人W办理的预告登记是否会影响到涉案房产的过户登记办理事宜。

　　仲裁庭认为，虽然在涉案房屋上，被申请人A公司因民间借贷而为案外人W办理了预告登记，但生效的法律文书已经认定案外人W与被申请人A公司之间签订的商品房买卖合同因缺乏真实房屋买卖的意思表示而无效，进而在涉案房屋上办理的预告登记并不发生法律效力。另外，根据同案同判的司法处理原则和类案检索的要求，以及《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》[法（2021）289号文]的司法精神，统一裁判尺度同样适用于仲裁案件，对于仲裁案件同样具有参考意义。参照人民法院作出的相关民事判决书，案外人W与被申请人A公司在包括涉案房屋在内的三套商品房中办理的预告登记均无法律效力。据此，仲裁庭认为，被申请人A公司因民间借贷而在涉案房屋上为案外人W办理的预告登记并不影响被申请人A公司为本案申请人办理登记过户手续。此外，涉案房屋上也无其他抵押等权利负担，亦无其他司法查封等情形。故在被申请人B公司同意的情况下，申请人要求被申请人A公司办理登记过户手续符合法律规定和合同约定，应予支持。

　　同时，仲裁庭注意到，鉴于案外人Y与被申请人A公司已解除之前签订的《商品房买卖合同》，由申请人与被申请人A公司重新签订了《商品房买卖合同》，并非是案外人Y直接将涉案房屋转售给申请人，案外人Y与申请人之间亦非是二手房买卖合同关系。因此，本案亦不存在涉嫌避税问题。

　　综上，申请人请求确认其与被申请人A公司签订的商品房合同有效，被申请人A公司应协助为其办理房产过户登记手续，符合合同约定，亦不违反法律规定，应予支持。

　　以房抵工程款背景下的商品房买卖合同纠纷案件是仲裁案件中很是复杂的类型之一，表现为法律关系复杂，专业性强，双方矛盾突出。因此，审理此类案件需要仲裁员具有较强的专业技能和良好的庭审把握能力。[分页]

　　首先，以房抵工程款背景下签订的《商品房买卖合同》的法律效力问题非常关键。合同的效力是合同对当事人所具有的法律拘束力，是基于对国家利益、社会公共利益的保护而对当事人的合意进行法律上的评价。合同效力，关涉合同的价值判断，即使当事人未对合同的效力和性质认定产生争议或者提出请求，仲裁机构也可以依职权主动进行审查，这是避免损害他人利益、社会公共利益等情况出现的需要。通常情况下，一般认为以房抵工程款是发包人与承包人因建设工程施工合同对欠付工程款进行结算的约定，是发包人与承包人对实际产生债权债务的清理，是工程款支付的一种方式。但也不排除利用这种法律关系签订商品房买卖合同，进行诸如避税等其他损害他人合法权益、社会公共利益的行为，因此对于有关合同效力的主动审查便显得尤为重要。

　　其次，《商品房买卖合同》是否具备履行条件是审理该类型案件的重要问题。通常情况下，房屋买受人会提出要求出售人为其办理过户登记手续的仲裁请求，此时仲裁庭需要审查认定就涉案房屋能否顺利进行过户登记，主要审查要点为是否存在权利负担，即预告登记、抵押登记、查封等情况。本案中，仲裁庭根据同案同判的司法处理原则和类案检索的要求，以及《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》的司法精神，参照类似案件法院生效司法判决的判决结果，裁决认定在涉案房屋之上的预告登记无效，进而认定涉案房屋具备过户登记条件，支持了申请人的主张。

　　本案对于以房抵工程款情形下的商品房买卖合同纠纷案件审理的指导意义在于：第一，因建筑市场存在的不规范现象，实践中存在大量承包人违法分包、层层转包等情形，造成建设工程施工合同领域存在涉及保护实际施工人、建筑工人等多主体利益的情况，因此对于以房抵工程款背景下的《商品房买卖合同》效力的认定是案件审理的前提，在当事人未就合同效力进行主张抗辩的情况下，应主动审查合同效力。第二，《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》规定的“同案同判”司法精神同样适用于仲裁案件，对于仲裁案件的裁决具有重要的参考意义。“同案”是指在案件的主要事实上最相类似、最相接近，而“同判”是指在案件性质的认定和裁决结果上的最相接近。顾名思义“同案同判”指的是法律意义上类似的案件在法律适用上需要有统一的裁判尺度。该种同案同判的司法处理原则，旨在统一全国法院系统的法律适用标准，实现司法公正，提高司法公信力，其所体现的统一裁判尺度、保证法律公正适用的司法精神同样适用于仲裁案件，即“同案”不仅应“同判”，亦可“同裁”。